Simulation de capacité d'emprunt : Combien pouvez-vous emprunter avec votre salaire ?

La capacité d'emprunt n'est pas un chiffre magique : c'est le résultat d'un calcul précis encadré par les recommandations du HCSF. Voici comment la calculer, l'optimiser, et l'utiliser pour votre projet immobilier.

2. Tableaux capacité d'emprunt par salaire

Voici les montants que vous pouvez emprunter selon votre revenu net mensuel, en fonction de la durée du prêt. Ces simulations sont basées sur un taux de 3,65 % (taux moyen constaté au T2 2026) et un taux d'endettement de 35 %, assurance emprunteur incluse (0,36 % du capital emprunté).

Tableau 1 : Personne seule (célibataire, divorcé, veuf)

Tableau 2 : Couple avec deux revenus (mariés, pacsés, concubins)

3. La formule de calcul expliquée

La capacité d'emprunt se calcule en trois étapes :

4. Le taux d'endettement : la règle des 35 %

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de respecter un taux d'endettement maximum de 35 % des revenus nets de l'emprunteur, assurance emprunteur incluse. Cette règle s'applique depuis 2022 et reste en vigueur en 2026.

Concrètement, cela signifie que si vous gagnez 3 000 € net par mois, la somme de toutes vos mensualités de crédit (immobilier + consommation + assurance emprunteur) ne peut pas dépasser 1 050 €.

5. L'impact de la durée sur votre capacité d'emprunt

La durée du prêt est un levier puissant pour augmenter votre capacité d'emprunt — mais attention au coût total. Voici l'impact de la durée sur le capital empruntable pour une mensualité de 1 000 € :

Constats : passer de 20 à 25 ans augmente votre capacité d'emprunt de 26 000 €, mais fait grimper le coût des intérêts de 34 000 €. C'est un arbitrage à faire en connaissance de cause. Pour obtenir votre capacité d'emprunt exacte selon la durée, utilisez notre simulateur de crédit immobilier.

6. L'apport personnel : un multiplicateur de capacité

L'apport personnel n'augmente pas votre capacité d'emprunt au sens strict (le montant que la banque vous prête), mais il augmente votre capacité d'achat (le prix du bien que vous pouvez acquérir).

Formule : Prix du bien = Capacité d'emprunt + Apport personnel

Exemple : avec une capacité d'emprunt de 179 000 € et un apport de 40 000 €, vous pouvez acheter un bien d'environ 219 000 € (frais de notaire et de garantie inclus).

Pour en savoir plus sur la constitution d'un apport, consultez notre guide sur comment obtenir un prêt bancaire même étant FICP et notre article sur la reconnaissance de dette si vous devez structurer un prêt familial pour compléter votre apport.

7. L'impact des crédits en cours

Chaque crédit en cours (crédit auto, crédit consommation, crédit renouvelable) réduit directement votre capacité d'emprunt immobilier. Voici l'impact concret :

Recommandation : avant de déposer votre dossier immobilier, clôturez vos crédits à la consommation si possible. Un crédit auto de 250 €/mois vous prive de plus de 40 000 € de capacité d'emprunt. Consultez notre guide sur le crédit à la consommation pour optimiser vos encours.

8. Checklist : optimisez votre capacité d'emprunt

9. Questions fréquentes

Quelle est la différence entre capacité d'emprunt et capacité d'achat ?

La capacité d'emprunt est le montant maximum que la banque peut vous prêter. La capacité d'achat est ce montant + votre apport personnel. Exemple : capacité d'emprunt de 200 000 € + apport de 50 000 € = capacité d'achat de 250 000 € (hors frais de notaire).

Les primes et heures supplémentaires sont-elles prises en compte ?

Les banques prennent en compte les revenus fixes et réguliers. Les primes mensuelles ou trimestrielles sont généralement intégrées. Les primes annuelles (13e mois, intéressement) sont souvent retenues partiellement. Les heures supplémentaires sont prises en compte si elles sont régulières sur plusieurs années. Pour connaître les conditions exactes appliquées par les banques, consultez notre page dédiée.

Puis-je emprunter à deux avec un seul salaire ?

Oui, mais seule la personne qui a des revenus sera évaluée. Le conjoint sans revenus peut être co-emprunteur (ce qui le rend solidaire de la dette) mais n'augmente pas la capacité d'emprunt. En revanche, être deux permet parfois d'obtenir un taux légèrement meilleur.

Les allocations familiales sont-elles prises en compte ?

Les banques sont réticentes à intégrer les allocations familiales car elles sont temporaires (elles cessent à la majorité des enfants). Certaines banques les retiennent partiellement. Présentez-les comme un complément de revenus, pas comme un revenu principal.

Comment savoir si je suis fiché FICP avant de simuler ma capacité d'emprunt ?

Consultez gratuitement votre statut auprès de la Banque de France. Si vous êtes fiché, votre capacité d'emprunt est théoriquement nulle pour un crédit classique. Consultez notre guide Comment savoir si on est fiché Banque de France pour vérifier votre situation.

Le simulateur de capacité d'emprunt est-il fiable à 100 % ?

Un simulateur donne une estimation fiable basée sur les règles du HCSF et les taux du marché. Mais seule une banque peut vous délivrer une offre ferme. Utilisez notre simulateur de crédit immobilier pour obtenir une estimation précise, puis faites confirmer par un courtier ou votre banque.

Puis-je emprunter plus en allongeant la durée au-delà de 25 ans ?

Non. La durée maximale légale est de 25 ans (27 ans dans le neuf avec différé d'amortissement). Au-delà, les banques ne peuvent pas vous prêter, conformément aux recommandations du HCSF.